На пресс-конференции, посвященной современному состоянию и перспективам строительной отрасли, президент Российского союза строителей Владимир Яковлев заявил, что при поддержке государства можно снизить цены на жилье в России в среднем на 20-40 процентов, если решить вопросы, связанные со стоимостью земли, подключением коммуникаций, оформлением документации и инвентаризации. С помощью каких именно механизмов можно это сделать и насколько предлагаемые меры изменят ситуацию на строительном рынке, мы решили выяснить сразу у двух экспертов: первого вице-президента Российского союза строителей (РСС) Григория Веретельникова и руководителя Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов Евгения Ермолаева.- Григорий Константинович, почти 14 процентов в расчете
себестоимости строительства жилья занимает выкуп (аренда) земельного
участка. Как удешевить землю?
- Сейчас РСС готовит ряд предложений для того, чтобы упростить
процедуру оформления земли под строительство, сократить сроки
оформления проектно-сметной документации, оформления недвижимости в
собственность. Мы предлагаем отменить аукционы на землю под
строительство многоквартирных домов, коттеджных поселков, усадебных
домов в сельской местности и плату на землю на период всего
нормативного срока строительства. И решение этого вопроса прежде всего
в компетенции субъектов РФ.
- А как быть с подключением коммуникаций?..
- Необходимо умерить аппетиты монополистов, чтобы добиться снижения
платы за техническое подсоединение к инженерным сетям. Для этого
необходимо внести изменения в правила технологического присоединения к
электросетям. Когда проектировщик закладывает потребляемую мощность на
дом, то на каждую квартиру приходится от 16 до 25 киловатт. И если
снизить стоимость одного киловатта хотя бы на 20-25 процентов, то в
структуре квадратного метра энергетика составляла бы всего 8-12%.
Чтобы добиться снижения цены на жилье, необходимо стимулировать
собственного производителя стройматериалов, оборудования, техники. Ведь
не секрет, что сегодня весь основной инструмент на стройках -
импортный. Мы не развиваем внутренний рынок, и все это косвенно влияет
на стоимость квадратного метра.
Кроме того, необходимо внести изменения в Градостроительный кодекс.
В частности, предлагается к саморегулируемым организациям отнести и
предприятия стройиндустрии, а не только проектные и строительные
компании. Таким образом создавать комплексные, объединенные СРО.
И, наконец, самое главное - вести опережающую подготовку земельных
участков под строительство. Всю инженерную, транспортную инфраструктуру
нужно создавать до того, как начнется строительство. Это можно делать
не только за счет федеральных денег.
- Как вы считаете, что из предлагаемых мер можно сделать уже сегодня?
- Чтобы подготовить земельные участки под строительство, специальных
распоряжений правительства РФ не нужно. Уже сегодня этот вопрос под
силу решить губернаторам.
- Евгений Евгеньевич, а как, на ваш взгляд, можно снизить себестоимость строительства?
- Если под себестоимостью строительства понимать непосредственно
издержки на создание объекта, то необходимо выбирать наиболее
экономичные конструктивные решения, сокращать сроки строительства за
счет оптимизации проекта организации строительства, создавать системы
учета и управления внутрихозяйственными затратами строительных
организаций (выбор выгодных партнеров и поставщиков строительных
ресурсов).
- И как это сделать, если сметы на строительство постоянно пересматриваются в сторону увеличения?
- Себестоимость - это издержки по факту завершения строительства. И
путать ее со сметной стоимостью не следует. Сметная стоимость - это
плановые расчеты до начала строительства и в процессе строительства
составляемые на основе сметных нормативов.
Действующая на настоящее время система ценообразования позволяет
лишь описывать затраты в процессе строительного производства. Сметные
нормы, предусмотренные в существующих сборниках федеральных и
территориальных расценок, описывают стоимость способов производства
работ. Мало того что любое техническое решение может быть исполнено
разными способами (технологиями). Эти решения принимаются в рабочей
документации, которая разрабатывается уже в процессе строительства.
Существующая практика бюджетного процесса никак не побуждает
проектировщиков, заказчиков и подрядчиков экономить на бюджетных
стройках. Ситуация может измениться в корне после появления новых
"конструктивных" нормативов, которые будут мотивировать проектировщиков
применять наиболее оптимальные и экономичные решения, укладывая
проектные решения в параметры стоимости будущего объекта, задаваемые
заказчиками.
Без новых видов сметных нормативов, разработка которых будет
выполнена в процессе исполнения постановления Правительства Российской
Федерации от 18 мая 2009 года 427 "О порядке проведения проверки
достоверности определения сметной стоимости объектов капитального
строительства, строительство которых финансируется с привлечением
средств федерального бюджета", невозможна реализация в полном объеме
Федерального закона о государственных и муниципальных закупках (от
21.07.2005 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение
работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд").
С 1 января 2010 года экспертиза сметного раздела проектной
документации (теперь это называется "проверка достоверности сметной
стоимости") выделена в самостоятельный, юридически значимый процесс,
который заканчивается выдачей отдельного заключения. Форма нового
заключения о достоверности сметной стоимости и порядок его оформления
будут установлены минрегионом.
Теперь при проектировании будут действовать "нормативы цены
конструктивных решений". Таким образом, нормироваться будут не
технологии, виды работ и услуг, а цена готового конструктивного решения.
- Итак, каковы основные причины необоснованного увеличения стоимости работ?
- Это завышение физических объемов работ, определяемых из проектной
документации (может увеличить общую стоимость на 10-30%), некорректное
применение существующих расценок (по отдельным видам работ хитрое
жонглирование расценками позволяет получить с заказчика в разы больше
фактической стоимости этих работ) и применение неоправданно дорогих
материалов (в основном отделочных). При этом основной бич -
непрофессиональное проектирование. Решение вопросов экономической
эффективности проектных решений проектировщики не считают своей
задачей, а заказчики (инвесторы) этой проблемы не понимают.
Сколько должен стоить 1 кв. м дома типовой застройки в Тамбове?
Стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов
различных типовых проектных решений в Тамбове в самых дорогих домах (из
монолитного железобетона) - 25-27 тысяч рублей за квадратный метр, в
самых дешевых (панельных) - 22,7 тысячи рублей за "квадрат".
При этом стоимость 1 кв. метра жилых домов высотой меньше 9 этажей будет дороже на 10-20%.
Все эти цифры не включают затраты застройщиков (инвесторов
строительства) на приобретение (аренду) земельного участка (10-40%) и
плату за подключение к электрическим сетям, которая может прибавить к
стоимости еще 35%.
Кроме того, если строительство ведется не в центре Тамбова, а на его
окраине, то затраты на подключение к внешним сетям могут дополнительно
составить еще 30-50% в зависимости от массовости застройки.
На этом конкретном примере становится понятно, что если для
государства строительство типового квадратного метра может уложиться в
25 тысяч, то для частных инвесторов в зависимости от условий
строительства вписаться в 30 тысяч рублей за "квадрат" с учетом платы
за землю и внешние сети достаточно затруднительно.
Главная