Главным фактором, влияющим на стоимость недвижимости Сочи, является район и место расположения. В состав Большого Сочи входят четыре района — Центральный, Хостинский, Адлерский и Лазаревский. Основное строительство современных объектов недвижимости в Сочи ведется крупными строительными компаниями в Центральном и Хостинском районе Сочи.
Понятно, что уже сейчас Сочи может предложить количество объектов различного класса и ценового диапазона, начиная с домов, находящихся на стадии строительства, с небольшим сроком сдачи, и уже сданные Госкомиссии. Нередко покупатели предпочитают вкладывать деньги в элитную недвижимость Сочи еще на начальной стадии строительства. В таком случае, по мнению специалистов, можно получить весомую прибыль за счет роста цен на недвижимость в ходе строительства и общего роста стоимости квартир.
Особенности национального курорта
Немаловажным фактором является тот момент, что четкое предложение девелоперов на рынке местной недвижимости края стало формироваться буквально пару лет назад. Именно тогда появились первые строительные проекты, ориентированные на так называемых VIР-покупателей и получившие активную рекламную поддержку в регионах, где живут обеспеченные клиенты. Основная часть предложений поначалу была представлена преимущественно многоэтажными домами монолитного типа. В условиях сформировавшегося, но еще не удовлетворенного спроса это привело к формированию цены на уровне или даже выше аналогичного предложения в Москве: от 1 до 16 тысяч долларов за квадратный метр. Правда, несмотря на непростую ценовую политику, и весомо превосходящую стоимость такого же жилья на европейских средиземноморских курортах, объемы строительства подобных объектов не сокращаются. В свою очередь, а цены на них растут темпами, как минимум в 2,5 раза превосходящими инфляцию.
Ситуация - инвестиционно многогранна. С одной стороны, привлекательный климат и в то же время несовершенный сервис черноморских курортов настраивали покупателя на приобретение собственного жилья на Юге. С другой стороны, подобная покупка стала рассматриваться и как удачный вариант размещения инвестиций, дающий на сегодняшний день доходность, как минимум в 2,5-3 раза превосходящую инфляцию.
Новостройки Сочи
Рынок новостроек на Черноморском побережье развивается очень активно, и спрос все так же превышает предложение. К тому же, в Сочи, растянувшемся вдоль берега Черного моря почти на 145 км, мало земли под строительство. Участки под застройку можно получить в основном «с рук»: в муниципальной собственности свободных земель официально почти нет. А независимый частный инвестор, если у него нет административного ресурса, вряд ли может мечтать о «бесплатном» муниципальном земельном участке. Это влияет на цену. Она растет и ничего с этим сделать нельзя.
Есть и другие немаловажные проблемы для девелоперов. В последнее время ужесточились требования городской администрации к застройщикам. В частности, администрация активно взялась за самострой, причем вплоть до сноса. Проблема высотности также решается с помощью сноса «лишних» этажей недостроенных зданий. Плюс к тому, при строительстве многоквартирных домов инвесторы обязаны озеленить и благоустроить прилегающую территорию, а также обеспечить будущих жильцов парковочными местами. В сочетании с ограниченной этажностью и высокой ценой на землю себестоимость жилья оказывается достаточно высокой. В силу этого в Сочи сейчас крайне редко строится экономичное жилье.
Рокировка
Соответственно, строительство дорогого жилья под силу только крупным компаниям. И их весьма небедным покупателям (возможно, желающим недвижимость перепродать). Подчас предложение на первичном рынке превышает спрос. При этом несколько крупных девелоперов заявили о планах реализовать мегапроекты в Сочи – комплексные застройки территорий по 3−5 млн кв.м жилых и коммерческих объектов.
Сегодня как никогда важны характеристики проекта, индивидуальные особенности, оригинальность. Ведь продать построенное - не так просто, как может показаться, несмотря на всю привлекательность региона. Плюс к тому, инвестировать в землю и прочие объекты недвижимости в Сочи стало крайне небезопасно. Мало того, что участки и строения могут быть изъяты для строительства олимпийских объектов, а их владельцам будет возмещена только оценочная стоимость, так еще вполне может оказаться, что купленная постройка на самом деле возведена незаконно и подлежит сносу.
«Средняя цена квадратного метра жилья в Сочи сейчас составляет около 6-8 тыс. евро. Это в 6 раз больше, чем в Болгарии, - отмечает аналитик недвижимости Ирина Суровкина. - Поэтому многие девелоперы, возможно, будут перепозиционировать жилье под аренду. Это - непростая задача, но ее решение имеет смысл. Ведь, скорее всего, уже в ближайшее время цены снова стремительно поднимутся вверх». Прогноз поведения цен на рынке недвижимости в 2008 году постоянно пересматривается аналитиками с начала года. Диапазон предсказаний настолько велик, что можно говорить лишь о примерной планке – 15-20%.
К слову, по прогнозам, через 5-6 лет в Большом Сочи объем жилья в эконом-классе составит 4-6 млн. кв. метров, бизнес-классе - 2-3,5 млн. кв. метров, элитке - 1-2 млн. кв. метров.
На рынке сейчас мало качественных предложений по земельным участкам, пока есть еще завышенные ожидания, но их становится меньше. Специалисты считают, что сейчас рынок далек от насыщения, а платежеспособный спрос растет быстрее предложения. Именно это может стать решающим фактором в позиционировании для девелоперов, заинтересованных в сочинской недвижимости.
Главная